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K11做轻资产，底气来自哪里？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 苏珊、和贺文 编辑 | 何丽思
数据分析师 | 刘美婷
图片来源 | K11项目官方
K11也开始做轻资产了！
今天（3月16日）， K11集团宣布，集团旗下全资子公司深圳新艺思成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目。
据了解，该项目地块总占地面积约42万平方米，K11将透过轻资产管理的合作模式，把K11旗下专为新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。
而此次中标项目也标志着K11集团正式进军轻资产管理市场。K11创始人郑志刚表示，集团将以此项目为起点，把轻资产业务延伸至全国各个城市。预计2023年底，其商业管理轻资产项目将增至10个。
K11进军轻资产，为何选择上海浦东作为首个据点？作为中高端物业轻资产的少数代表之一，K11的优势在哪里？此次K11杀入内地轻资产市场，又将会为行业格局带来哪些变化与影响？
K11首个轻资产项目落地上海浦东
与嘉里、印力、三井等“火拼”
浦东这片商业热土，连续几年都是上海新增商业最多的区域。放眼至整个区域，除了陆家嘴、世博、前滩等热门商圈，其他区域的商业潜力同样处于爆发边缘。
尤其是近两年来，除K11集团外，嘉里、印力、三井不动产、大悦城等知名房企纷纷将目光瞄向浦东，以抢占商业先机。
此次，K11集团投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目——上海金桥K11 Select，位于风头正热的金桥区域。前不久公示的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，金桥被列为地区级商业中心，商业地位进一步提升。
◎ 图片来源：赢商数智化产品 - 城市商业地图
早在K11进入之前，嘉里建设便联合GIC拿下了金桥区域的另一幅商办地块，耗资超60亿。该项目已于前段时间正式开工，将打造成为公共交通导向型发展项目（上海轨道交通巨峰路站，6号线与12号线交汇站）。同处金桥范围、正在开发的项目，还有华润万象生活打造的万象天地。
赢商大数据显示，金桥商圈为成熟的区域商圈，无论是交通便利性、商业成熟度，还是聚客能力、客群消费力、人口规模等商圈指数，均在7分以上，区域内已开业的购物中心包括上海金桥国际商业广场、上海久金广场、上海金桥大拇指广场、LaLaport上海金桥等。
从地图上来看，上海金桥K11 Select项目东至赣桥路（外环运河）, 南至桂桥路，西至金穗路， 北至金海路，西北侧紧邻华为研发中心，与金桥商圈目前开业的项目、嘉里新竞得地块均存在一定距离。其到来，或将进一步扩大金桥商圈的覆盖范围，为区域商业带来更多可能。
反观K11，在上海市场不仅拥有已经运营9年之久的上海首座K11，还于2020年竞得黄浦区淮海中路地块，打造上海第二座K11，且该地块已于2021年正式动工。如今，金桥K11 Select的到来，不仅壮大了企业的商业版图，形成“浦西两子、浦东一子”的格局，还将与另外两座K11发挥协同效应，打造全新的文化零售新地标。
目前，包括香港在内，K11品牌已落户国内6个城市，且均凭借着独特的地位，取得不错的业绩表现。2022财年上半年（截至2021年12月31日），K11中国内地销售额同比上升39%。
项目扩张方面，预计至2026财年，K11将落地大中华地区的10个重点城市，合计38个项目，总楼面面积达279.4万㎡。
以中高端物业“杀入”轻资产
K11的优势在哪里？
K11进军轻资产备受业界关注，是因为中高端物业轻资产的数量占比极少。从全国轻资产项目的档次来看，以K11为代表的中高档项目只占2%左右。
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一是能做中高端项目，对运营商的要求极高，门槛限制了数量；
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二是中高端的项目的项目多在高线城市，且多数是为企业的核心资产，因此轻资产的获取机会不多。
因此，在数量上，中高端项目的轻资产市场，虽然毛利率可能较高，但市场容量较小，规模效应较弱，需要在每个项目上深耕细作。
从业务逻辑来看，轻资产模式是足够多的行业经验和知识、相当强的运营管理能力能，够在不同的项目间实现标准化的拓展与复制，将品牌溢价最大化。
就中国商业地产的现实而言，头部轻资产公司的进入门槛是必须拥有大量优质的固定资产，只有打造过优质的标杆项目，才能拥有管理经验，向外输出品牌溢价。
所以轻资产的进入门槛是：打造过标杆项目、拥有成熟的产品线、能够将管理能力规模化。是在原重资产项目上扩大管理半径的能力。
从全国的K11项目来看，主要显现了三大特点：定位成功差异化、选址合理、核心城市。这几个特点也为K11发展轻资产提供了更有力的支撑。
这种产品上的特点，也会相应地延伸在轻资产的项目选择上。虽然K11产品有非常好的竞争优势，但也会限制在核心城市、核心区位上。
拥有核心城市中高端物业且乐意与K11合作的业主方可能是两大类型：一是相当有实力但较低调的开发商，如央企国企等；二是当地的国企联合K11打造城市名片。
K11一改港资重资产的背后
轻资产是行业发展核心趋势
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确保对第三方项目经营权的稳定性，可专注提升在管项目的经营效益，利于公司未来收入和业绩的增长。万达商管所持有的项目经营权不因物业买卖而受到影响，且租赁合约期限通常为20年；
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商业运营服务提供商与业主间利益一致，增强双方优化项目运营的动力。截至2021年6月30日，万达商管在管的106个第三方项目中，72个为租赁运营模式。母公司项目方面，经2020年及2021年1月两次调整，其中35个转为租赁模式，至2021年3月后母公司拥有的274个项目全部统一为委托管理模式。
